O preço do aluguel está disparando e continua a subir. Nem a pandemia, nem a guerra na Ucrânia, nem a ameaça de uma nova recessão conseguiram reverter a tendência de aumento dos preços experimentada pelos apartamentos de aluguel. Uma das razões para este aumento constante dos preços é o desfasamento entre a oferta e a procura. Um problema que ameaçaaumentar num contexto de subida das taxas em que cada vez mais famílias apostam no arrendamento devido à impossibilidade de compra.
De acordo com os dados tratados pela consultoria Atlas Real Estate Analytics na Espanha, seriam necessários mais de 1,8 milhão de apartamentos de aluguel para se igualar a outros países comparáveis na União Europeia, onde a porcentagem de casas de aluguel é significativamente maior e onde o mercado avança em um ritmo mais rápido.
“O valor calculado com os últimos dados disponíveis situa-se especificamente em 1.836.730 casas”, diz a Atlas, sendo a Andaluzia (447.139), a Comunidade Valenciana (252.683) e a Galiza (180.566) as regiões que têm maior necessidade de habitação para arrendamento. Por outro lado, regiões como Madri (97.745) e Barcelona (94.952) estão em posições intermediárias.
De acordo com o estudo, este valor total implica que a diferença de imóveis de aluguel com o mercado europeu aumentou ao longo do último ano em 5,6%, “devido ao crescimento plano do mercado espanhol e à aceleração da comunidade”.
Perante esta falta de oferta, nos últimos anos, têm surgido muitos grandes fundos de investimento que têm vindo para o nosso país com a intenção de investir no desenvolvimento de grandes novos projetos de construção para alocar para alugar. Especificamente, o pipeline de novos desenvolvimentos tratados na Espanha cresceu 15% no último ano.
Assim, projetam-se 97.787 casas de arrendamento para os próximos anos no nosso país, das quais 60% são impulsionadas por planos públicos. Apesar disso, o investidor privado é o principal protagonista do setor, uma vez que ele é responsável por fornecer a maior parte do capital para construir essas casas, enquanto as diferentes administrações geralmente fornecem o terreno.
É claro que “esse número de 1,8 milhão não implica que todas essas casas devam ser recém-construídas”, explicam a partir do Atlas. Assim, há um grande número de casas vazias em Espanha que podem tornar-se parte do mercado de arrendamento ou compras que poderiam ser feitas com o objetivo de mais tarde serem alugadas. No entanto, do setor imobiliário criticam duramente a situação de insegurança jurídica que afeta o mercado e que, como denunciam, “está produzindo o efeito contrário”, uma vez que nos últimos anos há muitos “proprietários que estão decidindo retirar as suas casas do mercado”.
Neste sentido, José Ramón Zurdo, diretor-geral da Agência de Negociação de Arrendamento, diz que “muitos proprietários estão decidindo, no final dos seus contratos, não alugar mais as casas, ou vendê-las”.
As negociações e o ruído gerado em torno da nova Lei da Habitação, que está em processo parlamentar, vêm adicionando incerteza ao setor de arrendamento há vários anos, uma vez que os regulamentos ameaçam incluir uma limitação de preços em áreas que são classificadas como estressadas.
Embora, a partir do setor, eles criticam que o Governo já está intervindo no mercado desde que em março de 2022 aprovou um teto de aluguel em relação ao IPC de 2%, que foi incluído no âmbito do Plano Nacional de resposta às consequências econômicas e sociais da invasão da Rússia na Ucrânia. No entanto, esta medida excepcional foi prorrogada e foi prorrogada ao longo deste ano. Além disso, de acordo com vazamentos à imprensa, o Governo estuda a possibilidade de incluir na nova Lei de Habitação uma limitação de 3% no aluguel durante 2024.
As medidas de controlo do preço da habitação têm um efeito muito nocivo na oferta
De acordo com Antonio de la Fuente, diretor de Finanças Corporativas da consultoria Colliers, esta seria “outra medida destinada a tentar ajudar os atuais inquilinos, mas prejudicando os futuros inquilinos que possam precisar ou exigir uma casa alugada”. Assim, o especialista destaca que “todas estas medidas que visam controlar o preço da habitação geram um efeito muito pernicioso na oferta, pois há muitos proprietários que começam a questionar a possibilidade de colocar ou não habitação para arrendamento com um Governo que está fazendo política social com os seus imóveis”.
De la Fuente salienta que “ainda não sabemos qual será o IPC no próximo ano e pode ter um efeito um pouco relevante na medida em que o IPC esteja abaixo dos 3%, mas, em geral, as medidas destes anos e deste em particular, estão gerando uma distorção entre as casas atualmente arrendadas e o mercado de arrendamento, tendo um efeito muito negativo.”
Da Asval, o empregador que reúne pequenos e médios proprietários de moradias para aluguel, bem como grandes fundos, alertam que “pode haver uma enxurrada de ações judiciais se os novos regulamentos forem finalmente aprovados”. De fato, a associação já apresentou 2.000 pedidos de pequenos e médios proprietários que foram dirigidos ao Ministério dos Transportes, Mobilidade e Agenda Urbana e que foram recolhidos entre novembro de 2022 e janeiro de 2023 para reclamar do Estado a responsabilidade patrimonial pelos danos causados pela limitação à renda de 2% aprovada em março de 2022.
A Asval, que atua como canalizadora destes créditos, estima que o limite imposto pelo Governo tenha afetado mais de dois milhões de pequenos proprietários em Espanha e lamenta que não tenha sido prevista qualquer compensação para este grupo. Concretamente, a associação estima que cada proprietário perderá, em média, cerca de 2.000 euros por cada casa arrendada durante o tempo em que esta medida estiver em vigor. Assim, Asval lembra que mais de 75% dos proprietários espanhóis possuem uma ou duas casas.
De acordo com os cálculos da administradora imobiliária Solfinc, a medida de 2% deixou de movimentar cerca de 1.500 milhões de euros em pagamentos de rendas que teriam sido atualizados com a inflação. No setor, concordam que a principal consequência da medida é que os proprietários aumentaram os preços nos novos contratos para compensar essa limitação, que apenas afeta as atualizações anuais.
De acordo com dados do portal imobiliário Idealista, o preço médio do aluguel de moradias na Espanha subiu cerca de 9% no ano passado (de fevereiro de 2022 ao mesmo mês de 2023), que é o máximo de seu registro histórico. Os alarmes são disparados porque nos mercados mais estressados os aumentos são desencadeados: Málaga (23%), Barcelona (20%), Valência (19%), Palma (18%) e Madrid (11%).
Por sua vez, a oferta disponível caiu em média 17% em 2022 e até 32% em Madri e 28% em Barcelona, os dois focos onde a demanda está concentrada. Para resolver a falta de habitação, e especialmente habitação social, Asval propõe a colaboração público-privada para expandir o estoque de habitação social e acessível na Espanha.
Nesse sentido, os grandes proprietários oferecem a transferência de 25 mil moradias ao Estado há anos, a um preço 25% abaixo do mercado, para aluguel social a famílias vulneráveis, incluindo casas em situação de ocupação ilegal. “É uma solução ágil e eficaz para a situação de emergência habitacional que enfrentamos, mas ainda estamos esperando uma resposta da Administração”, diz María Andreu, diretora geral da Asval.
O problema com essa incerteza em torno do mercado de aluguel é que ela pode levar a uma fuga do investidor institucional, que além de poder injetar grandes projetos de aluguel no mercado, também o profissionaliza e fornece novos produtos, em comparação com casas obsoletas e mal conservadas que estão em sua maioria na oferta gerenciada por pessoas físicas.
Neste sentido, o relatório Atlas aponta que o produto BTR (nova construção lançada pelos fundos) atualmente operacional na Espanha tem características distintas. Assim, a oferta atual no mercado tem um preço médio de 1.190 euros por mês, o que representa um aumento de 8,18% sobre a renda privada de cada mercado. Em termos de preço por m2 as diferenças são mais acentuadas, com um aumento de 18,27% face à oferta privada.
Além do nível de preços, “é interessante observar o spread ou a amplitude das curvas de preços. O produto em particular é aquele com as faixas de preço mais amplas – há aluguéis mais baratos e aluguéis mais caros -, o que contrasta com o BTR, cuja faixa de preço é mais estreita. Isso indica que, embora o produto da BTR tenha uma mediana ligeiramente superior à do mercado privado, os aluguéis mais caros não são alcançados por ativos institucionais, mas por pessoas físicas”, explica o relatório.
Outra questão que, segundo o consultor, vale a pena ter em conta, sobretudo após a evolução do preço das utilities em 2021 e 2022, é que o parque habitacional na BTR é significativamente mais eficiente do que o tradicional parque de arrendamento. Assim, quase 60% do novo produto de construção comercializado tem um certificado energético A ou B. “Esse número contrasta com o equivalente a 9% no mercado de aluguel privado”, diz ele.
Neste sentido, o relatório explica que “os critérios de eficiência energética são fundamentais para o futuro do BTR, não só pela sua natureza diferenciadora face ao arrendamento tradicional, mas também para passar com segurança as escalas necessárias para o financiamento ESG e para evitar que futuras alterações regulatórias diminuam o valor das carteiras, estabelecendo uma eficiência energética mínima nas transações imobiliárias”.
